«Unlawful detainer» (desahucio) es el término legal para el caso judicial que un propietario generalmente debe presentar en California para recuperar la posesión de una propiedad en alquiler de manos de un inquilino. Es fácil oír la expresión usada con imprecisión, pero una acción de desahucio es un tipo específico de demanda civil con sus propias reglas, plazos y terminología, distinta de un caso típico de incumplimiento de contrato.
Qué hace diferente a un desahucio
A diferencia de la mayoría de las demandas civiles, los casos de desahucio generalmente son atendidos de manera acelerada por los tribunales de California porque involucran el derecho a poseer bienes inmuebles. Las leyes establecen plazos más cortos para notificar documentos, presentar una respuesta y fijar una fecha de juicio en comparación con el litigio civil estándar. Esta es una razón por la que tanto propietarios como inquilinos se benefician de comprender el proceso antes de que venza un período de aviso. Consulte nuestra descripción general del proceso de desalojo de California para ver cómo encaja un desahucio en el calendario más amplio.
Quién puede presentarlo y cuándo
Un propietario (o, en algunos casos, un nuevo dueño tras una ejecución hipotecaria o una venta) generalmente puede presentar una acción de desahucio una vez vencido el período de aviso requerido sin que el inquilino haya subsanado el problema o desocupado, cuando la ley exigía un aviso. El tipo específico de aviso que debe preceder a la presentación, y cuánto tiempo debe otorgar, depende del motivo de la acción; consulte nuestros artículos sobre avisos de 3 días y avisos de 30 y 60 días.
La forma general del caso
Después de la presentación, se notifica formalmente al inquilino la citación y la demanda. La ley de California generalmente otorga a los inquilinos un plazo breve para presentar una respuesta, y luego el caso avanza hacia una audiencia o juicio si no se resuelve antes mediante un acuerdo u otro arreglo. A lo largo del caso, cualquiera de las partes puede plantear argumentos o defensas pertinentes a los hechos específicos; consulte nuestra descripción general de las defensas comunes contra desalojos.
Lo que una sentencia de desahucio hace, y lo que no hace
Una sentencia en una acción de desahucio resuelve la posesión de la propiedad y, por lo general, puede incluir una indemnización por renta impaga y ciertos costos. Es un proceso legal distinto de, por ejemplo, una acción separada por incumplimiento de contrato para reclamar otros daños, y por sí misma no ejecuta la mudanza física; para ello generalmente se requiere una orden de posesión posterior ejecutada por el departamento del alguacil local, con aviso previo al inquilino.
Por qué los detalles importan para ambas partes
Como el procedimiento de desahucio es técnico y sensible al tiempo, pequeños errores, como un aviso mal redactado, un método de notificación incorrecto o un plazo de respuesta perdido, pueden afectar el resultado de un caso sin importar de qué lado de la disputa se encuentre. A propietarios e inquilinos por igual les conviene comprender en qué situación se encuentra un caso y qué se requiere en cada etapa.
Si usted es un propietario que considera presentar una demanda de desahucio, o un inquilino a quien se le ha notificado una, nuestra oficina ofrece una consulta inicial gratuita para hablar sobre la situación.